Interjú Kocsány János vezérigazgatóval a járvány irodapiacra gyakorolt hatásáról

Portfolio, 2020-06-02

1. Itt az újranyitás az irodákban. Hogy változott a járványhelyzet alatt az irodákban dolgozók létszáma a Graphisoft Park épületeiben?

A Parkban dolgozók teljes létszámához képest alapesetben is csak körülbelül 70-80 % -a van jelen egyidejűleg az irodákban, mert a parkban működő technológiai cégeknél már évek óta alkalmazzák a „home office” munkavégzést. Ezek a társaságok már korábban felismerték, hogy a technikai lehetőségek adottak az otthoni munkavégzésre, és a heti egy-két otthon töltött munkanap egy jelentős ösztönzés a munkatársaiknak.

A kijárási korlátozások elrendelését követően március közepétől a több mint ötezer fős létszám néhány száz főre zsugorodott, a legtöbb társaságnál csak ügyeleti jelleggel jöttek be a munkahelyekre. Május közepétől a bejárók létszáma folyamatosan emelkedik, azt várjuk, hogy június közepétől a legtöbb cég legtöbb munkatársa már visszatér a Parkba.

2. Hogy élik meg a home office-t a munkavállalók, mik a cégvezetői tapasztalatok? 

Ez a home office nem ugyanaz volt, mint a korábban szokásos. Most a gyerekek nem mehettek iskolába vagy óvodába,  otthon voltak, foglalkozni kellett velük, sokaknak az öregekről is gondoskodni kellett, így nehéz otthon dolgozni. Nehezen tudják elválasztani a munkát a  családi élettől, az eltervezett napirend rendszerint felborul, túl sok minden vonja el a figyelmet, és hiányzik a kreativitást fokozó közösség. Többen arra is panaszkodtak, hogy a dupla leterheltség miatt jelentősen csökkent az egészséges testedzésre fordítható idő és sokaknak hiányoztak a konditermek, de főleg a Park levegője, a munkamegbeszélésekkel összekötött szabadtéri séták. Ugyanakkor pozitív tapasztalatok is megfogalmazódtak a távmunkával kapcsolatban, például a távmegbeszélések pontosabban kezdődnek és fejeződnek be, a résztvevők felkészültebbek, megismerkedtek sok új IT platformmal, melyek később is segítik a munkát.

3. Milyen megoldásokkal lehet biztosítani a munkavállalók egészségét az irodákban? Milyen intézkedésekre került sor eddig és mi várható ezután?

Az irodákban a fokozott higiéniás követelményeknek megfelelő napi szintű takarítást végezzük. Rendelkezünk ózongenerátorral, így szükség szerint saját hatáskörben tudjuk fertőtleníteni a közösségi tereket és az irodákat. Fokozzuk a szellőztetés gyakoriságát és mértékét, a központi szellőztető berendezésekben speciális szűrőket helyeztünk el. A kézmosáshoz és fertőtlenítéshez minden irodaház bejáratánál és a vizesblokkokban fertőtlenítő folyadékokat helyeztünk el.

4. Milyen változások maradhatnak velünk az irodákban a járvány után? Miben lesz más az irodai környezet a jövőben?

Ebben a pillanatban az irodai környezet jövőjét illető jóslásokba nehéz bocsátkozni, hiszen a fent részletezett cégvezetői tapasztalatokból is látszik, hogy meglehetősen vegyes tanulságokkal járt a home-office kényszerű és általános bevezetése. Úgy látjuk, hogy munkavállalói oldalról kialakult az igény a szellősebb, egészségesebb irodákra, és talán jogszabály is előírja a jövőben a kötelező minimum területet, amelyet egy munkavállaló számára biztosítani kell munkája elvégzéséhez.

A Parkban a kezdetektől nagy hangsúlyt fektetünk az egészséges munkakörülményekre, a hatalmas zöldterület mellett minden irodában van nyitható ablak, és – szemben a belvárossal – mindig elérhető az egészséges friss levegő. Ami a további fejlesztéseket illeti, szükségessé válhat néhány új proptech megoldás, például az érintésmentes ajtók működtetése, a lámpák és a liftek kapcsolása, stb. Már a válság kezdete óta gyűjtjük bérlőink tapasztalatait és velük együtt keressük az új megoldásokat, melyeket integrálni fogunk az új fejlesztéseinknél.

5. Hogyan változhat az irodák mérete? Ha részben velünk marad a home office, az kisebb alapterülethez vezethet, az egészségügyi biztonság miatt azonban az ültetési sűrűség is csökkenhet.

Sokan jósolják, hogy a home office csökkenteni fogja az irodák iránti igényeket. Ezt mi nem így látjuk. Volt néhány területcsökkentési igény a Parkban, de ezek a válság miatti leépítések következtében jelentkeztek, senki sem hivatkozott a home office gyakorlatra. Van ahol már korábban is alkalmazták a dolgozók egy részére a „shared desk” koncepciót, elsősorban azoknál a kollégáknál, akik munkaidejük nagyobb részét a vevőknél és nem az irodában töltik. Ennek az irodaterület spóroláson kívül az is előnye – ahogy ezt például a Microsoftos kollégáktól hallottuk -, hogy ha mindig máshová ülnek le, akkor több kollégával alakul ki élőbb napi kapcsolat. De mindennek ellenére a shared desk koncepció a vállalatok többségénél nem vált be. A nálunk megtelepedett cégek rengeteget költenek dolgozóik jó közérzetére, és ebben messze nem a legnagyobb tétel, hogy az otthoni munkavégzés engedélyezése mellett legyen az irodában is egy saját zuga, ami csak az övé.

Ami az ültetési sűrűség várható változását illeti, a Parkban az egy főre jutó bruttó irodaterület – beleértve a tárgyalókat, kiszolgáló funkciókat, egyéb kényelmi szolgáltatásokat - jelenleg 15-22 m2 között alakul. A járvány nyomán újonnan körvonalazódó új iroda területigény, amely a „6-feet-office” koncepcióján alapul, azaz a szükséges távolságtartás miatt megkövetelt a korábbiaknál nagyobb egyéni tér esetleg tovább növelheti a bérelt terület nagyságát.

6. Milyen technológiai megoldások fejlődését gyorsíthatja fel a home office elterjedése? 

A táv munkavégzést támogató on-line platformokkal hirtelen mindannyian megismerkedtünk, egy erős tesztüzem volt ez az időszak. Ezek a munkavégzést segítő IT megoldások valószínűleg gyorsabb fejlődési pályára lépnek, mely a technológiai cégek – és bérlőink többsége ilyen - további térnyeréséhez vezethet.

7. Várhatók-e változások a járvány miatt az irodabérleti díjakban és az irodák üzemeltetési költségeiben?

A hosszú távra megállapított bérleti díjak valószínűleg nem fognak változni a válság következtében. Ha a gazdasági válság miatt az irodák iránti igény jelentősen csökkenne, annak nyilvánvalóan hatása lenne az bérleti díjakra, de ebben a belátható közeljövőben nem hiszünk. A Budapesten elérhető összes irodaállomány GDP-re vetített aránya még mindig messze elmarad a közép-európai átlagtól, bőven lesz még helye annak a sok irodának ami mostanában épül.

A járvány okán kikövetelt különleges higiéniás intézkedések, illetve épületgépészeti beavatkozások ugyanakkor kismértékben emelhetik az üzemeltetési díjakat.

8. Mennyire válságállók a Graphisoft Park irodáiban működő cégek? Szükség volt-e a szerződési feltételek újratárgyalására?

A Park bérlői elsősorban technológiai cégek, melyek a kialakulóban lévő új munkamódszerek nyertesei lehetnek, ezért bízunk a bérlőink jövőbeni stabil üzletmenetében. Az elmúlt hónapokban csak néhány kisebb céggel egyeztünk meg a bérleti díj fizetés átütemezéséről a hirtelen kialakult helyzet kapcsán.

9. Befolyásolja-e a járvány a Graphisoft Park területén tervezett további irodafejlesztések ütemezését?

A déli fejlesztési területen, tehát a már beépített területtől a belváros irányában van még fejlesztési lehetőségünk kb. 20 ezer négyzetméter iroda építésére, ennek régészeti előkészítése és építészeti tervezése nem állt le a járvány miatt. A parktól északra fekvő gázgyári terület azonban szennyezett, a szennyező jogutódjával az NKM gázszolgálatóval kemény harcot vívunk, hogy végre induljon meg a kármentesítés. De amíg ez nem kezdődik el, itt érdemben nem tudunk még tervezni sem.